关于印发《黑龙江省物业管理委员会组建办法》的通知-z6尊龙旗舰厅

黑建规范〔2021〕7号

关于印发《黑龙江省物业管理委员会

组建办法》的通知

各市（地）县（市）住建局，齐齐哈尔市、大庆市城管局，鹤岗市保障性住房服务中心：

为深入贯彻实施《黑龙江省住宅物业管理条例》，指导和规范各地物业管理委员会组建工作，我厅制定了《黑龙江省物业管理委员会组建办法》，现印发给你们，请遵照执行。

黑龙江省住房和城乡建设厅    

2021年7月13日        

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黑龙江省物业管理委员会组建办法

第一条 为推进和规范本省物业管理委员会组建工作，依据《黑龙江省住宅物业管理条例》，制定本办法。

第二条 本省行政区域内的住宅物业管理活动适用本办法，其他物业项目可参照执行。

第三条 物业管理委员会依照《黑龙江省住宅物业管理条例》承担业主委员会相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

第四条 省物业行政主管部门负责指导、监督管理全省物业管理委员会组建工作。

市级物业行政主管部门负责指导、监督管理本行政区域内物业管理委员会组建工作。

县级物业行政主管部门负责对街道办事处、乡镇人民政府组建物业管理委员会工作进行具体指导和业务培训。

街道办事处、乡镇人民政府负责组建本辖区内物业管理委员会，指导、监督物业管理委员会依法履行职责。

第五条 有下列情形之一的，应当依法组建物业管理委员会，业主自行管理的除外：

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）虽然具备成立业主大会基本条件，但因相关原因影响未能成立的；

（三）业主大会会议召开后，未能选举产生业主委员会的；

（四）需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府指导、协助后，仍不能选举产生业主委员会的。

符合物业管理委员会组建条件的，街道办事处或者乡镇人民政府应当自拟组建物业管理委员会事项公告公示之日起四十五日内，组建成立物业管理委员会。

第六条 一个物业管理区域组建一个物业管理委员会。

坚持党建引领，推动在物业管理委员会中建立党组织。充分发挥业主中的中共党员、人大代表、政协委员在社区治理中的带头作用，引导和支持其积极参选物业管理委员会成员。

第七条 物业管理委员会由居（村）民委员会代表、业主代表等7人以上单数组成，其中业主代表占成员总人数半数以上，成员中应当有中国共产党党员。

第八条 物业管理委员会成员中的业主代表，应当符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守法律、法规，热心公益事业，责任心强，具有一定的组织能力和文化水平，具备必要的工作时间；

（三）未被列为失信被执行人；

（四）依法交纳物业费用和维修资金；

（五）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域服务的物业服务企业任职；

（六）未有《黑龙江省住宅物业管理条例》规定的物业使用和维护禁止性规定的行为；

（七）未有法律、法规规定的其他不宜担任物业管理委员会成员的情形。

物业管理委员会成员应当书面承诺符合前款规定的条件，全面履行工作职责，不以权谋私、失职失责。

第九条 符合组建物业管理委员会条件的，街道办事处或者乡镇人民政府就物业管理区域拟组建物业管理委员会事项进行公告。公告中明确物业管理委员会成员人选要求、报名方式、起始日期等。

公告应当在物业管理区域内显著位置至少两处公示。物业管理区域显著位置是指小区公告栏、主要出入口、房屋单元门厅、电梯轿厢内、客服场所、公共活动场所等。

公示期限不得少于7日。

第十条 物业管理委员会成员人选通过下列方式产生：

（一）居（村）民委员会代表由居（村）民委员会负责推荐。

（二）业主代表由居（村）民委员会负责组织小区业主联名推荐或者业主自荐。联名业主人数应当不少于10名，并经被推荐人选本人签字同意；业主自荐应当征得不少于10名其他业主签字同意。一名业主只能推选一名业主代表。

房屋总建筑面积10万平方米以上（含10万平方米）的物业管理区域，居（村）民委员会可划分若干区域组织业主联名推荐或者业主自荐，联名业主人数或者业主自荐同意人数应符合前款规定。

一个物业管理区域内业主不足300户的，联名推荐业主代表的联名人数和业主自荐征得业主同意的人数，由街道办事处、乡镇人民政府根据实际情况确定。

第十一条 公示截止日后5日内，街道办事处或者乡镇人民政府应当在业主自荐或者推荐的基础上确定物业管理委员会成员名单。其中：居（村）民委员会代表成员根据居（村）民委员会推荐人选直接确定；业主代表成员根据联名业主人数或者业主自荐同意人数多少的排序情况，依次确定，满额为止。

物业管理委员会主任由居（村）民委员会代表担任，副主任由居（村）民委员会指定一名业主代表担任。

第十二条 物业管理委员会成员名单确定后，街道办事处或者乡镇人民政府应当将成员姓名、职业、住址等情况在物业管理区域内显著位置至少两处公示，公示期限不少于7日。如有异议的，应书面向街道办事处或者乡镇人民政府提出，街道办事处或者乡镇人民政府应当在5日内完成核查，并将核查结果在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于7日。

公示期满无异议或者经核查异议不成立的，物业管理委员会自公示期满之日或者核查结果公示之日起正式成立。

第十三条 物业管理委员会成立后，由街道办事处或者乡镇人民政府自行备案，并将组建公告、居（村）民委员会代表推荐表、业主联名推荐表、业主自荐表、组建情况公示和承诺书及异议核查等材料存档。

物业管理委员会持街道办事处、乡镇人民政府出具的备案表和印章刻制证明，向公安机关申请刻制物业管理委员会印章。物业管理委员会印章印文中应当包含名称和届别。

物业管理委员会主任负责保管物业管理委员会印章，并建立印章管理使用制度。

街道办事处或者乡镇人民政府应当将备案情况及时告知所在地县级物业行政主管部门。

第十四条 物业管理委员会负责组织业主共同决定物业管理事项，履行下列职责：

（一）推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理委员会年度履职情况；

（三）组织业主依法选聘、解聘物业服务人，代表业主与选聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；

（四）拟定物业共有部分、共有资金使用与管理办法；

（五）组织维修资金的使用以及维修资金的补交、续交；

（六）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同，督促物业服务人对物业服务中存在的问题进行整改，督促业主交纳物业费用；

（七）组织业主制定或者修改管理规约、议事规则，监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；

（八）制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；

（九）定期向业主通报工作情况，每年公示物业管理委员会成员中业主代表应当交纳的物业费用情况。

（十）协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（十一）配合行政执法部门在物业管理区域内开展的执法管理工作；

（十二）配合、支持居(村)民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；

（十三）业主大会或者业主共同决定赋予的其他职责。

第十五条 物业管理委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照议事规则的规定召开，原则上至少每两个月召开一次。经物业管理委员会主任或者物业管理委员会三分之一以上委员提议，可以召开物业管理委员会临时会议。

物业管理委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集和主持，三分之一以上成员提出召开物业管理委员会会议的，主任应当组织召开会议。

物业管理委员会会议应当有过半数成员且过半数业主代表成员参加。业主代表成员不能委托代理人参加会议。

物业管理委员会作出的决定应当经过半数成员签字同意。会议结束后3日内，物业管理委员会应当将会议情况以及确定事项在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不得少于7日。

物业管理委员会全体成员有同等表决权。

物业管理委员会对于需要业主共同决定的事项不得擅自作出决定。

第十六条 物业管理委员会成员有下列情形之一的，成员资格应当终止：

（一）以书面形式向物业管理委员会提出辞职的；

（二）业主代表不再是本物业管理区域内业主的；

（三）居(村)民委员会代表因工作岗位调整，不能继续担任的；

（四）因健康等原因无法履行职责但未提出辞职的；

（五）拒不召集、拒不参加或者阻挠召开物业管理委员会会议的；

（六）违反书面承诺的；

（七）一年内累计缺席物业管理委员会会议总次数一半以上的；

（八）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

属于前款第一项、第二项、第三项情形的，其成员资格自情形发生之日起自然终止；属于前款第四项、第五项、第六项、第七项情形的，物业管理委员会应当提请街道办事处或者乡镇人民政府终止其成员资格；属于前款第八项情形的，按照相关规定处理。

物业管理委员会成员资格终止，物业管理委员会应当在7日内向所在地街道办事处或者乡镇人民政府办理变更备案，并在物业管理区域显著位置公示，公示期限不少于7日。

物业管理委员会成员应当自资格终止之日起五日内将其保管的有关财务账簿凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交给物业管理委员会。

第十七条 物业管理委员会成员发生缺额的，由街道办事处或者乡镇人民政府按照本办法第十一条的有关规定及时进行补充。

第十八条 物业管理委员会工作经费，聘请第三方机构费用，成员工作补贴、聘用人员薪酬等由物业管理委员会结合实际提出申请，由业主依法共同决定。相关费用可从共用部位、共用设施设备经营收益中列支，或由全体业主按专有部分建筑面积共同分摊，另行交纳。相关收支情况应在物业管理区域显著位置进行公示，每年不少于2次，每次公示期不少于10日。

第十九条 物业管理委员会的任期一般不超过3年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。

第二十条 物业管理委员会自业主大会依法选举产生业主委员会之日起停止履行职责，并与业主委员会办理移交手续后解散；因物业管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会无法存续的，街道办事处或者乡镇人民政府应当及时解散物业管理委员会。

物业管理委员会重新组建或者解散后，街道办事处或者乡镇人民政府应当收回物业管理委员会印章，并在物业管理区域内显著位置公示。

第二十一条 物业管理委员会应当依法履行职责。物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十二条 本办法自2021年8月1日起实施。

附件：1.物业管理委员会组建工作流程

2.关于物业管理区域组建物业管理委员会的公告

3.物业管理委员会居（村）民委员会代表推荐表

4.物业管理委员会成员人选业主联名推荐表

5.物业管理委员会成员人选业主自荐表

6.物业管理委员会组建情况公示

7.物业管理委员会成员书面承诺书

8.物业管理委员会备案表

9.物业管理委员会印章刻制证明

‎附件1

物业管理委员会组建工作流程

一、公告：街道办事处、乡镇人民政府公告拟组建物业管理委员会相关事项。

二、推荐人选：居（村）民委员会推荐、业主联名推荐、业主自荐等方式产生。

三、确定人选：街道办事处或者乡镇人民政府根据人选推荐情况，确定物业管理委员会成员组成名单。

四、公示：物业管理委员会成员姓名、职业、住址等应当在物业管理区域内显著位置公示。

五、备案刻章。

‎附件2

关于***物业管理区域

组建物业管理委员会的公告

《黑龙江省住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）已于2021年3月1日起施行。《条例》第二十八条规定，街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会。依照《条例》规定，***街道办事处（乡镇人民政府）拟在***小区组建物业管理委员会，现将具体事宜公告如下：

一、物业管理委员会组成及任期

物业管理委员会拟由居（村）民委员会代表、业主代表等**人（7人以上单数）组成。物业管理委员会主任由居（村）民委员会代表担任，副主任由居（村）民委员会指定一名业主代表担任，任期3年。

2、任职条件

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守法律、法规，热心公益事业，责任心强，具有一定的组织能力和文化水平，具备必要的工作时间；

（三）未被列为失信被执行人；

（四）依法交纳物业费用和维修资金；

（五）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域服务的物业服务企业任职；

（六）未有本条例规定的物业使用和维护禁止性规定的行为；

（七）未有法律、法规规定的其他不宜担任物业管理委员会成员的情形。

鼓励和支持中共党员、人大代表、政协委员和社区志愿者积极参选物业管理委员会成员。

三、委员产生程序

（一）人选推荐

1.居（村）民委员会推荐；

2.10名以上业主联名推荐；

3.业主自荐并征得10名以上业主同意；

4.一名业主只能推选一名业主代表。

（二）资格审核

街道办事处（乡镇人民政府）组织居（村）民委员会对人选进行资格审核后确定名单。

（三）委员名单公示

在物业管理区域内显著位置对物业管理委员会成员名单进行公示，公示期为**日。

四、工作职责

物业管理委员会依照《条例》相关规定，组织业主共同决定物业管理事项，并推动物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。（具体职责可结合实际按照组建办法第十四条确定。）

五、报名方式

（一）报名材料

联名业主和被推荐人、自荐业主和其他同意业主需提供本人身份证明、房屋产权证明原件及复印件，并认真填写联名推荐表或业主自荐表（表格可在***自行下载，或到***居（村）民委员会领取）。

（二）报名时间

**年**月**日至**月**日上午  时  分至  时  分、下午  时  分至  时  分。

（三）报名地点及联系人

***居（村）民委员会

具体地址：***

联系人：***；电话：***。

***街道办事处（乡镇人民政府）（盖章）

**年**月**日

‎附件3

***物业管理区域物业管理委员会

成员人选居（村）民委员会代表推荐表

注：被推荐人身份证明及相关证明材料附后。

‎附件4

***物业管理区域物业管理委员会

成员人选业主联名推荐表

注：联名业主和被推荐人身份证明及房屋产权证明材料附后。

附件5

***物业管理区域物业管理委员会

成员人选业主自荐表

注：自荐业主和同意业主身份证明及房屋产权证明材料附后。

附件6

***物业管理区域物业管理委员会

成员书面承诺书

本人依法当选为物业管理委员会成员，本人郑重承诺在履职期间严格遵守以下内容：

一、遵守《物业管理条例》、《黑龙江省住宅物业管理条例》等相关规定以及本小区《业主大会议事规则》《管理规约》等约定，模范履行业主义务。 

二、公正廉洁、责任心强，严格遵守物业管理委员会相关规章制度，保证合理的物业管理委员会工作时间，积极、及时、全面地履行好物业管理委员会成员的工作职责。 

三、充分尊重和落实好物业管理委员会的集体决定，少数服从多数，在社区党组织领导下步调一致地开展工作；言行一致，不发表不实、不当、不良言论。

四、坚决维护全体业主的公共利益，不利用物业管理委员会成员的身份谋取私利，自觉接受小区全体业主的监督，主动接受街道（乡镇政府）、社区党组织和居（村）民委员会的指导和监督，按规定向居（村）民委员会定期报告。

五、如有违反相关法律、法规和制度规定及上述承诺，主动提出辞去物业管理委员会工作。

承诺人姓名：     身份证号码：         职业：

承诺日期：

附件7

***物业管理区域物业管理委员会

组建情况公示

***物业管理区域全体业主、物业使用人：

依据《黑龙江省住宅物业管理条例》的相关规定，***市***县（市、区）***街道办事处（乡镇人民政府）决定在***物业管理区域组建物业管理委员会。***物业管理区域物业管理委员会依法履行相关职责，组织业主共同决定物业管理事项。

***物业管理区域物业管理委员会成员**名，其中主任为***居（村）民委员会代表***，副主任为***物业管理区域业主***。现将***物业管理区域物业管理委员会组成人员情况公示如下：

（住址具体到门牌号。产生方式指居（村）民委员会推荐，业主联名推荐或者业主自荐。）

公示期自**年**月**日至**年**月**日止（不少于7日），业主如对上述物业管理委员会成员有异议，请在公示期内以书面形式提交至***街道办事处（乡镇人民政府），地址***。

***街道办事处（乡镇人民政府）（盖章）

**年**月**日

‎附件8

物业管理委员会备案表

［街道办事处、乡镇人民政府］物管会备［  年］第  号

注:本证明一式二份，由街道办事处（乡镇人民政府）、物业管理委员会各留存一份。

‎附件9

物业管理委员会印章刻制证明

***市公安局_______分局（部门） ：

***市***县（市、区）***街道办事处（乡镇人民政府）_________物业管理区域物业管理委员会已成立，受物业管理委员会委托，_________ (姓名)

__________________ (身份证号)现到你局办理印章刻制手续。印章名称为：__________________ 。印章刻制后，物业管理委员会应当将印模留存街道办事处（乡镇人民政府）。

特此证明。

            _________街道办事处（乡镇人民政府）（盖章）

　　　　　　　　　　                **年**月**日

印章图样：

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关于《黑龙江省物业管理委员会组建办法》起草说明

《黑龙江省住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）于2021年3月1日起实施。《条例》针对没有成立业主大会、选举业主委员会，无法组织业主共同决定和行使权利问题，设定了物业管理委员会制度，由其作为临时机构，承担业主委员会相关职责，组织业主实现自治，共同决定物业管理事项。为更好地贯彻实施《条例》，指导和规范本省物业管理委员会组建工作，加快推进业主自治组织建设，省住建厅物业处起草了《黑龙江省物业管理委员会组建办法》（征求意见稿）（以下简称《办法》），于2021年5月15日至6月15日，在黑龙江建设z6尊龙旗舰厅官网上公开征求公众意见和各市地物业主管部门意见，共征集意见12条，采纳6条，形成《办法》修订稿，报厅务会审查。

本《办法》共22条，分别从适用范围、部门职责、组建条件、人员资格、成立流程、备案刻章、具体职责、会议制度等进行了规定。主要规范了五个方面内容。

一、建立党建引领下的物业管理委员会工作机制

一是坚持党建引领，推动在物业管理委员会中建立党组织；二是充分发挥业主中的中共党员、人大代表、政协委员和社区志愿者在社区治理中的带头作用，引导和支持其积极参选物业管理委员会成员。

二、规定各级物业主管部门和街乡工作职责

一是明确了省、市级物业主管部门指导、监督职责；二是明确了县级物业主管部门具体指导和业务培训职责；三是明确街道（乡镇）具体工作职责。

三、明确物业管理委员会的工作职责

规定物业管理委员会依照《条例》承担业主委员会相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

四、规范物业管理委员会组建程序

一是规定了物业管理委员会组建条件；

二是对物业管理委员会成员结构和人数做了规定；

三是规定物业管理委员会成员中业主代表条件；

四是规范了物业管理委员会组建流程，成员产生方式、确定办法，公示要求和异议解决方法；

五是对物业管理委员会备案和印章做了具体规定。

五、规范物业管理委员会工作规则

一是明确了物业管理委员会具体工作职责；

二是对物业管理委员会具体工作做了明确规定；

三是设定了物业管理委员会成员资格终止条件；

四是对物业管理委员会相关费用做了规定；

五是规定了物业管理委员会的任期和终止条件；

六是对物业管理委员会违规处理做了规定。

此外，《办法》还制定了物业管理委员会相关工作表格，力求物业管理委员会组建工作标准化、规范化。

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《黑龙江省物业管理委员会组建办法》

政策解读

一、《办法》出台的目的

　物业管理委员会是在未能成立业主大会或者未选举产生业主委员会等情形下组建的，物业管理委员会的组建将弥补业主组织的缺失，形成对业主委员会的有效补位。同时物业管理委员会组建后，将在推动成立业主委员会、组织业主共同决定物业管理事项方面发挥重要作用。

二、《办法》的适用范围

本省行政区域内的住宅物业管理活动适用本办法。其他物业项目参照执行。

三、物业管理委员会的职责

未成立业主大会的或者成立业主大会但是尚未成立业主委员会的，物业管理委员会作为临时机构，依据《黑龙江省物业管理条例》第二十八条的规定承担业主委员会相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

物业管理委员会主要负责组织业主共同决定物业管理事项，承担十三项具体职责。

四、物业管理委员会人员组成

物业管理委员会由居（村）民委员会代表、业主代表等7人以上单数组成，其中业主代表占成员总人数半数以上，成员中应当有中国共产党党员。

5、物业管理委员会中业主成员的资格要求

物业管理委员会成员中的业主代表，应当符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守法律、法规，热心公益事业，责任心强，具有一定的组织能力和文化水平，具备必要的工作时间；

（三）未被列为失信被执行人；

（四）依法交纳物业费用和维修资金；

（五）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域服务的物业服务企业任职；

（六）未有《黑龙江省住宅物业管理条例》规定的物业使用和维护禁止性规定的行为；

（七）未有法律、法规规定的其他不宜担任物业管理委员会成员的情形。

六、物业管理委员会的组建条件

有下列情形之一的，应当依法组建物业管理委员会，业主自行管理的除外：

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的；

（三）业主大会会议召开后，未能选举产生业主委员会的；

（四）需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府指导、协助后仍不能选举产生业主委员会的。

七、物业管理委员会的组建流程

街道办事处、乡镇人民政府认为符合组建条件的，发布公告，按照“公告-推荐人选-确定人选-公示-备案刻章”，五步即可完成。

　　八、物业管理委员会什么情形下解散

具体有三种情形：一是已选举业主委员会的，物业管理委员会解散；二是因物业管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使无法存续的，物业管理委员会解散；三是三年期满仍未推动成立业主大会、选举业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新选举。