关于对物业管理相关主体贯彻落实 《黑龙江省住宅物业管理条例》的提示函-z6尊龙旗舰厅

关于对物业管理相关主体贯彻落实

《黑龙江省住宅物业管理条例》的提示函

各县（市）、区人民政府、各相关单位：

《黑龙江省住宅物业管理条例》于2021年3月1日起施行，为做好条例的深入学习、全面领会、宣贯实施工作，我局有针对性地将条例规范的重点向各县（市）区及相关单位发出提示，让各界充分理解、支持并积极参与物业服务管理活动，依法行使权利、履行义务。进一步突出重点，扎实抓好宣贯落实，全面提升我区物业服务管理水平，推动我区城镇文明进一步提升。

附件:

1.关于街道和社区落实《黑龙江省住宅物业管理条例》的提示

2.关于开发建设单位落实《黑龙江省住宅物业管理条例》的提示

3.关于物业服务企业落实《黑龙江省住宅物业管理条例》的提示

4.关于业主委员会落实《黑龙江省住宅物业管理条例》的提示

                                                                                 地区住建局

                                                                              2021年8月31日

关于街道和社区落实《黑龙江省住宅物业管理条例》的提示

全区各街道办事处和社区居委会：

《黑龙江省住宅物业管理条例》于2021年3月1日起施行，为有针对性的做好贯彻实施，现就条例中涉及街道办事处和社区居委会需重点贯彻落实的条款函告如下,并请依法做好贯彻执行。

一、发挥党建引领作用

物业管理应当坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、专业服务、行业自律的原则。建立健全社区党建引领，鼓励和引导中国共产党党员、各级人大代表和政协委员参与社区治理，推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，符合条件的社区党组织和居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。（条例第三条）

二、街道和社区在物业管理中的职责

街道办事处或者乡镇人民政府应当统筹协调、监督管理辖区内物业管理活动，履行下列职责：

(一)组织、协助、指导业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建；

(二)指导、监督业主大会、业主委员会或者物业管理委员会依法履行职责；

(三)测评业主委员会年度工作；

(四)参加物业承接查验，指导、监督物业服务项目移交和接管；

(五)指导、检查、监督物业服务人依法履行义务，配合采集物业服务信用信息；

(六)依法调处物业管理纠纷；

(七)依照法律授权规定行使相应的行政处罚权；

(八)法律、法规规定或者市、县级人民政府确定的其他职责。

居(村)民委员会应当协助街道办事处或者乡镇人民政府做好与物业管理有关的具体工作，并在筹备首次业主大会会议、选举业主委员会、组建物业管理委员会时，协助做好相关人员推荐工作。（条例第五条）

三、业主大会的组建工作

业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。符合组建业主大会规定条件建设单位未提出申请的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正；逾期仍未申请的，街道办事处、乡镇人民政府应当启动业主大会筹备工作。（条例第十四条）

四、业主大会筹备组的组建

符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到筹备业主大会书面申请之日起四十五日内，组织、指导成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。

筹备组成员除业主代表，街道办事处或者乡镇人民政府，居(村)民委员会代表外，可以吸收建设单位、辖区公安派出所等单位代表参加，组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。筹备组中的业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府在业主自荐或者推荐的基础上确定。筹备组成员中应当有中国共产党党员，鼓励和支持各级人大代表、政协委员参加筹备组。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处或者乡镇人民政府协调处理。筹备组发布的通知或者公告，应当加盖居(村)民委员会公章。（条例第十五条）

五、业主委员会的备案

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府备案。街道办事处或者乡镇人民政府对符合规定条件的，应当在五日内予以备案，并出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。街道办事处或者乡镇人民政府应当将备案情况及时告知所在地县级物业行政主管部门。（条例第二十条）

六、业主大会的召开

业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，由街道办事处或者乡镇人民政府责令限期召开；业主委员会逾期仍未召开业主大会会议的，可以由所在地居(村)民委员会，在街道办事处或者乡镇人民政府指导和监督下组织召开。（条例第二十四条）

七、物业管理委员会的组建

有下列情形之一的，街道办事处或者乡镇人民政府负责组建物业管理委员会,业主自行管理的除外：

(一)不具备成立业主大会条件的；

(二)具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的；

(三)业主大会会议召开后，未能选举产生业主委员会的；

(四)需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府指导、协助后仍不能选举产生业主委员会的。

物业管理委员会作为临时机构，依据本条例承担业主委员会相关职责，组织业主共同决定物业管理事项。在征求业主意见的基础上，组织业主选聘、解聘物业服务人，代表业主与物业服务人订立期限一般不超过三年的书面物业服务合同，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。物业管理委员会自业主大会依法选举产生业主委员会之日起停止履行职责，并在与业主委员会办理移交手续后解散。（条例第二十八条）

物业管理委员会成立后满三年，仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处或者乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。（条例第三十条）

八、物业管理委员会的成员

物业管理委员会由街道办事处或者乡镇人民政府组织居(村)民委员会、业主代表等七人以上单数组成，其中业主代表占物业管理委员会成员总人数半数以上，由街道办事处或者乡镇人民政府在业主自荐或者推荐的基础上确定。业主代表应当适用本条例有关业主委员会成员条件的规定。物业管理委员会成员中应当有中国共产党党员，鼓励和支持各级人大代表、政协委员参加物业管理委员会。物业管理委员会主任由居(村)民委员会代表担任；副主任由居(村)民委员会指定一名业主代表担任；物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域显著位置公示。（条例第二十九条）

九、突发失管、弃管情况的应急管理

物业管理区域出现突发失管、弃管状态时，街道办事处或者乡镇人民政府应当组织确定应急物业服务单位，提供维持业主基本生活服务事项的应急服务，并公示应急服务的内容、期限、费用等相关情况。应急服务期限不得超过十二个月，费用由全体业主承担。

在应急服务期间，街道办事处、乡镇人民政府应当推动成立或者改选业主委员会；应急服务期满后仍未成立或者改选业主委员会的，街道办事处、乡镇人民政府应当组建物业管理委员会。（条例第五十二条）

十、不依法履行职责的处分

违反本条例规定，物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府以及其他有关行政主管部门的工作人员不依法履行监督管理职责，有下列行为之一的，由有权机关依法给予处分：

(一)与物业服务人串通，阻碍业主大会成立、业主委员会选举的；

(二)对符合备案条件的申请，不予备案的；

(三)对物业管理区域内违法行为不予查处的；

(四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。（条例第六十八条）

街道办事处、乡镇人民政府对违反本条例规定的行为，应当依照有关法律授权规定依法处罚。违反本条例规定，给他人造成损失的，依法承担民事责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（条例第六十八条） 

关于开发建设单位落实《黑龙江省住宅物业管理条例》的提示

全区各住宅项目开发建设单位：

《黑龙江省住宅物业管理条例》于2021年3月1日起施行，为有针对性的做好贯彻实施，现就条例中涉及开发建设单位需重点贯彻落实的条款函告如下,并请依法做好贯彻执行。

一、新建住宅物业管理区域的划分

建设单位综合考虑小区实际情况划分物业管理区域。应当在办理商品房预售许可或者现售备案前，向所在地县级物业行政主管部门备案物业管理区域，并将经备案的物业管理区域在房屋买卖合同中明示，在商品房销售现场公示。违反本条规定处以一万元以上三万元以下罚款。（条例第九条）

二、新建住宅物业服务用房的配置

建设单位应当按照规划部门核发建设工程规划许可证注明的位置和建筑面积，无偿的配置物业服务用房；物业服务用房一般包括物业办公用房、业主委员会办公用房、维修、保洁等辅助用房。（条例第十条）

(一)房屋总建筑面积五万平方米以下的，按照不低于建筑面积一百平方米的标准配置；

(二)房屋总建筑面积五万平方米以上二十五万平方米以下的，按照不低于总建筑面积千分之二的标准配置；

(三)房屋总建筑面积超过二十五万平方米的，超过部分按照不低于总建筑面积千分之一的标准配置；

(四)分期开发建设的，首期配置建筑面积不得低于一百平方米，后期建设应当按照标准配齐物业服务用房；

(五)业主委员会办公用房建筑面积，不得低于二十平方米。

三、新建住宅首届业主大会的成立

建设单位应该在新建住宅小区符合成立业主大会条件时，应向物业所在地街道办事处提出召开首次业主大会会议的申请。建设单位应当按照有关要求提供相关资料，并承担召开首次业主大会会议所需费用。违反本条规定处以一万元以上三万元以下罚款。（条例第十四条）

四、新建住宅物业服务人的选聘

新建住宅建设单位应当在销售房屋前，通过招投标方式选聘前期物业服务人（包括物业服务企业和其他管理人）。建设单位不得选聘其出资设立的物业服务企业，以及法定代表人或者股东参股的物业服务企业。建设单位应与选聘的物业服务人订立前期物业服务合同，并在销售场所公示。违反本条规定处以没收物业服务企业此项目经营所得。（条例第三十一条、三十二条）

五、新建住宅公共部分的承接查验

物业服务人承接前期物业服务项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。建设单位应当对承接查验全过程进行影像记录，并在业主办理入住手续时，主动公开承接查验协议，
现场播放承接查验影像资料。影像资料应当包含安防监控、消防、特种设备等重要设施设备查验内容。违反本条规定处以一万元以上三万元以下罚款。（条例第三十五条）

建设单位应当与物业服务人共同确认物业共用部位、共用设施设备查验结果，签订物业承接查验协议，建设单位应当按照承接查验协议内容及时解决、整改落实并组织复验。违反本条规定处以五万元以上十万元以下罚款。（条例第三十六条）

六、新建住宅首期维修资金的缴存

首期维修资金，由业主在办理房屋入住手续前存入维修资金专户。业主未按照规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付买受人。违反本条规定处以三万元以下罚款。（条例第六十二条）

七、新建住宅工程的竣工验收

建设单位应当邀请物业服务人参加竣工验收。建设单位应当通知供水、供气、供热、供电、通信、有线电视等专业经营单位参加竣工验收;验收合格后，应当将物业管理区域内分户终端计量装置或者入户端口以外的专业经营设施设备及相关管线，移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收。（条例第三十四条、六十五条）

    
  关于物业服务企业落实《黑龙江省住宅物业        管理条例》的提示

全区各住宅物业服务企业：

《黑龙江省住宅物业管理条例》于2021年3月1日起施行，为有针对性的做好贯彻实施，现就条例中涉及物业服务企业需重点贯彻落实的条款函告如下,并请依法做好贯彻执行。

一、物业管理区域的备案

本条例施行前已经划分物业管理区域，但尚未向物业行政主管部门备案的，物业服务人（包括物业服务企业和其他管理人）向物业所在地县级物业行政主管部门备案。

二、新建住宅的承接查验

物业服务人承接前期物业服务项目时，应当按照国家有关规定与建设单位对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。（条例第三十五条）

建设单位应当与物业服务人共同确认物业共用部位、共用设施设备查验结果，签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对承接查验的基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。建设单位应当按照承接查验协议内容及时解决、整改落实并组织复验。建设单位未按照约定期限整改落实的，物业服务人应当及时向所在地县级物业行政主管部门报告，县级物业行政主管部门应当依法处理。物业服务人未及时报告的，承担整改落实责任。（条例第三十六条）

物业服务人应当自物业交接之日起三十日内，向物业所在地县级物业行政主管部门备案。（条例三十七条）

三、住宅物业服务人的选聘

选聘前期物业服务人，新建住宅建设单位应当在销售房屋前，通过招投标方式选聘前期物业服务人。选聘物业服务人，除业主决定继续聘用原物业服务人外，应当公开招标。违反本条规定未经法定程序，擅自接管物业服务项目的物业服务人处以十万元以上二十万元以下罚款，并在二年以内不得参加物业服务招投标活动;有违法所得的，没收违法所得。（条例第三十一条、第三十八条）

建设单位不得选聘其出资设立的物业服务企业，以及法定代表人或者股东参股的物业服务企业。违反本条规定处以没收物业服务企业此项目经营所得。（条例三十二条）

四、住宅物业服务合同的签订

物业服务合同应以书面形式签订。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务人应当自物业服务合同订立或者变更之日起十五日内，向物业所在地县级物业行政主管部门备案。违反本条规定物业服务合同未按规定备案，处以三万元以上五万元以下罚款。（条例第三十九条）

五、住宅物业服务人的退出

物业服务合同当事人一方依法提出解除物业服务合同的，应当按照有关规定执行。物业服务合同未约定通知期限的，提出解除合同的当事人应当提前六十日书面通知另一方，并在物业管理区域显著位置公示。解除物业服务合同前，物业服务人不得擅自停止物业服务。违反本条规定停止物业服务处以十万元以上二十万元以下罚款，并在二年以内不得参加物业服务招投标活动;有违法所得的，没收违法所得。（条例第四十七条）

物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者物业服务合同依法解除后十五日内，或者在接到解聘通知之日起三十日内退出物业管理区域，结清预收、代收和预付、代付的有关费用，将物业共用部位、共用设施设备、物业服务用房等资产和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料，交还给业主委员会、物业管理委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，并配合新选聘的物业服务人做好其他交接工作。原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍新选聘的物业服务人进行服务。违反本条规定拒不退出物业管理区域处以十万元以上二十万元以下罚款，并在二年以内不得参加物业服务招投标活动;有违法所得的，没收违法所得。违反本条规定未按照规定办理交接手续和拒不移交有关资料、财物、资产，处以一万元以上十万元以下罚款，并在二年以内不得参加物业服务招投标活动。（条例第四十八条）

六、邮件、快件的管理

物业服务人应当为业主接收邮件、快件提供便利，不得阻挠快递企业进入物业管理区域按址投递。特殊原因不能进入时，物业服务人应当提供免费的寄存场所。违反本条规定处以五千元以上二万元以下罚款。（条例第四十条）

七、物业服务等费用的收取

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供气的方式，也不得采取限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进出车位等其他方式催交物业费。物业服务人可以根据物业服务合同约定预收物业费，预收期限最长不得超过一年。违反本条规定处以五千元以上二万元以下罚款。（条例第四十四条）

八、物业服务人信息的公示

物业服务人应当在物业管理区域显著位置公示、及时更新下列信息，并可以通过电子信息方式告知全体业主：

(一)物业服务人营业执照，物业服务事项和质量要求，收费项目、标准和方式等；

(二)物业项目负责人的基本情况、z6尊龙旗舰厅的联系方式以及物业服务投诉电话；

(三)物业服务合同履行以及物业服务项目收支情况；

(四)利用物业共用部位、共用设施设备经营情况以及收益收支情况等；

(五)维修资金使用情况；

(六)其他应当公示的信息。

违反本条规定处以五千元以上二万元以下罚款。（条例第四十五条）

九、物业档案的管理

物业档案属于全体业主所有。选聘物业服务人的，物业服务人应当妥善保管，保证档案资料齐全，不得泄露业主信息。违反本条规定处以五千元以上二万元以下罚款。（条例第五十条）

十、共用部位、共用设施的经营收益

利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动产生的收入，扣除合理成本后归全体业主所有。经营收益由物业服务人代管的，应当单独列账，不得挪用或者侵占，并接受业主委员会或者物业管理委员会的监督。违反本条规定处以挪用、侵占金额二倍以下罚款；有违法所得的，没收违法所得。（条例第五十五条）

十一、物业服务人对禁止行为的报告

业主或者物业使用人违反房屋装饰装修和安全生产管理规定的，物业服务人应当及时制止，并督促其改正;经督促未改正的，物业服务人应当及时报告相关县级行政主管部门依法处理。违反本条规定物业服务人未及时报告的，处以二千元以上五千元以下罚款；有违法所得的，没收违法所得。（条例第五十七条）

十二、物业管理区域内车位的管理

利用物业共用部位停放车辆的，车位的设置、使用、收费和管理等事项，由业主共同决定。物业管理区域内设置车位、停放车辆，不得占用疏散通道、消防车通道、安全通道、公共绿地、公共健身场地和其他机动车通道，不得影响其他车辆和行人通行。违反本条规定在不得设置车位的物业管理区域设置车位的，处以五千元以上二万元以下罚款。（条例第五十九条）

关于业主委员会落实《黑龙江省住宅物业管理条例》的提示

全区各住宅项目业主委员会：

《黑龙江省住宅物业管理条例》于2021年3月1日起施行，为有针对性的做好贯彻实施，现就条例中涉及业主委员会需重点贯彻落实的条款函告如下,并请依法做好贯彻执行。

一、业主委员会中建立党组织

物业管理应当坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、专业服务、行业自律的原则。鼓励和引导中国共产党党员、各级人大代表和政协委员参与社区治理，推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，符合条件的社区党组织和居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。（条例第三条）

二、业主委员会成员的选举

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。业主委托其他业主代理参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、权限和期限。（条例第十八条）

业主委员会由五至十五人的单数成员组成，每届任期一般不超过五年，成员可以连选连任。一个物业管理区域分期建设或者尚有部分物业未交付使用的，应当预留成员名额，待交付使用后陆续补充。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会成员中应当有中国共产党党员，鼓励和支持各级人大代表、政协委员参加业主委员会。业主委员会成员候选人应当书面承诺符合前款规定的条件，全面履行工作职责，不以权谋私。业主委员会应当自依法选举产生之日起五日内，在物业管理区域显著位置公示业主委员会成员、候补成员名单以及z6尊龙旗舰厅的联系方式。（条例第十九条）

三、业主委员会成员的条件

业主委员会成员应当是物业管理区域内的业主，并具备下列条件：

(一)具有完全民事行为能力；

(二)遵守法律、法规，热心公益事业，责任心强，具有一定的组织能力和文化水平，具备必要的工作时间；

(三)未被列为失信被执行人；

(四)依法交纳物业费用和维修资金；

(五)本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域服务的物业服务企业任职；

(六)未有本条例规定的物业使用和维护禁止性规定的行为；

(七)未有法律、法规规定的其他不宜担任业主委员会成员的情形。（条例第十九条）

四、业主委员会的备案

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府备案，并提供下列资料：

（一）业主大会会议记录和会议决定；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主委员会首次会议记录和会议决定；

（五）业主委员会成员和候补成员名单等基本信息。

街道办事处或者乡镇人民政府对符合前款规定条件的，应当在五日内予以备案，并出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会可以持备案证明和印章刻制证明按照有关规定刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主委员会印章印文中应当包含名称和届别。

备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内，向原备案机关备案。（条例第二十条）

五、业主委员会成员违法的处罚

违反本条例规定，业主委员会未按照业主大会议事规则、管理规约履行工作职责的，由县级物业行政主管部门责令限期改正；有违法所得的，没收违法所得，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以三千元以上一万元以下罚款。（条例第八十条）